Holding e ITBI: a imunidade na integralização e a armadilha da atividade preponderante

Quem estuda a criação de uma holding patrimonial quase sempre começa pela mesma preocupação: o ITBI sobre a transferência dos imóveis para a empresa. É natural. Passar bens que valem milhões para dentro de uma pessoa jurídica parece, à primeira vista, uma transmissão como outra qualquer, e a alíquota municipal — que varia, em regra, de 2% a 3% — assusta quando incide sobre um patrimônio imobiliário relevante.

A boa notícia é que a Constituição resolve esse ponto. A má é que ela resolve com uma condição — e é dessa condição, e não do imposto na entrada, que vêm os problemas reais. Este artigo explica por que a imunidade de ITBI na integralização é sólida, mas a atividade preponderante apurada nos anos seguintes pode derrubar a estrutura e trazer o imposto de volta, com juros e multa, até alcançando as receitas das empresas controladas.

A imunidade: o que a Constituição garante

O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Em linguagem de empresário: quando o dono transfere seus imóveis para integralizar o capital da holding — ou seja, quando entrega os bens em troca de quotas da sociedade —, essa transferência é imune. Não há imposto na entrada. A regra existe justamente para não penalizar a capitalização de empresas.

A Constituição, porém, traz uma ressalva: a imunidade não se aplica se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil. E é aqui que a conversa deixa de ser simples.

Uma hipótese pouco lembrada: a desincorporação

Vale registrar uma regra útil e pouco explorada, do parágrafo único do artigo 36 do Código Tributário Nacional: também não incide o imposto na desincorporação, isto é, na devolução dos bens aos mesmos alienantes que os haviam conferido. A atenção fica no detalhe — as legislações municipais exigem que a devolução ocorra ao proprietário original, e não a terceiro ou a outro sócio. Desmontar uma holding devolvendo imóveis a quem não os integralizou é operação tributada.

A condição que ninguém acompanha

O artigo 37 do Código Tributário Nacional define quando a atividade é preponderante: quando mais de 50% da receita operacional da empresa adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações imobiliárias.

Se a empresa iniciou atividades depois da aquisição, ou menos de dois anos antes dela, a apuração considera os três primeiros anos seguintes.

Verificada a preponderância, o imposto torna-se devido — nos termos da lei vigente à data da aquisição, e acrescido de juros e multa. Na prática, holdings recém-criadas obtêm a exoneração com relativa facilidade, porque no momento da integralização ainda não existe atividade imobiliária alguma. O problema aparece depois. As prefeituras acompanham o período subsequente e as eventuais mudanças de objeto social.

E o ciclo é mais longo do que os três ou quatro anos de apuração. Como o fisco dispõe de cinco anos para constituir o crédito tributário, mesmo transcorrido o período de apuração sem qualquer intimação, o município ainda tem cerca de dois anos para exigir informações. Não é raro a empresa ser intimada dois ou três anos após a exoneração para comprovar a origem de suas receitas.

A exoneração obtida no ato da integralização não encerra o assunto. Ela abre um ciclo de acompanhamento de aproximadamente cinco anos.

A armadilha: as receitas das empresas controladas

Aqui está o ponto que derruba estruturas montadas com boa intenção — e que é o coração deste artigo.

A solução comumente apresentada para holdings com imóveis geradores de renda é segregar: uma sociedade "pura" no topo, detentora apenas de participações, e outra abaixo, com os imóveis e a receita de locação. A premissa é que a holding pura, auferindo apenas lucros e dividendos, não teria receita imobiliária e, portanto, preservaria a imunidade — afinal, quem recebe dividendos não estaria alugando nada.

Os tribunais não têm aceitado essa leitura.

O Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial 1.336.827, julgado em novembro de 2015, decidiu que quaisquer transações imobiliárias que gerem receitas à adquirente, próprias ou não, devem ser consideradas na análise da atividade preponderante, não se restringindo às transações realizadas pela própria empresa. No caso concreto, além da receita imobiliária direta em dois exercícios, a empresa apresentou, nos dois seguintes, receitas preponderantes de participação no resultado de controladas cujos objetos sociais eram as mesmas atividades impeditivas. A conclusão: preponderância evidenciada "diretamente e mediante participação em empresas controladas", com afastamento da imunidade.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul chegou ao mesmo resultado em caso ainda mais direto. A empresa receptora dos imóveis tinha como receita preponderante lucros e dividendos de outras empresas imobiliárias. O Tribunal reconheceu a incidência do ITBI porque a origem dos lucros era, indiretamente, atividade imobiliária, consignando que pouco importa se as receitas imobiliárias são auferidas de forma direta e pessoal ou por interposta pessoa. Em outros julgados, o mesmo Tribunal validou a exigência, pelo Fisco, dos documentos contábeis das empresas controladas — justamente para verificar se a controladora preenche os requisitos da imunidade.

A consequência prática para o empresário é clara: a segregação em duas sociedades continua fazendo todo o sentido por razões societárias, sucessórias e de gestão de risco. Mas ela não é escudo automático de ITBI. Se as controladas são imobiliárias e a holding vive de seus dividendos, existe jurisprudência consistente para tributar a integralização.

Imune ou tributável: onde a estrutura se posiciona

Para tornar o raciocínio concreto, a tabela abaixo resume os cenários que mais aparecem na prática. O eixo da análise é sempre a composição da receita nos períodos apurados — direta ou por participação em controladas.

Cenário da holding	Composição da receita	Tendência
Holding pura, patrimônio não imobiliário (participações operacionais)	Dividendos de empresas não imobiliárias	Imune
Holding que loca os próprios imóveis	Mais de 50% de aluguel/arrendamento	Tributável (atividade preponderante direta)
Holding "pura" vivendo de dividendos de controladas imobiliárias	Lucros e dividendos de origem imobiliária	Risco alto — jurisprudência afasta a imunidade
Integralização por valor acima do capital (com ágio/reserva)	Excedente ao capital social	Parcela excedente tributável

O que a Lei Complementar 227/2026 acrescentou

A lei complementar não alterou a imunidade constitucional nem a tese do Supremo sobre o tema. Mas modificou o artigo 38 do Código Tributário Nacional, passando a definir valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, e introduzindo critérios para que os municípios estimem esse valor.

Na leitura de parte da doutrina, isso municia os fiscos municipais com argumento mais robusto para exigir o imposto sobre a diferença entre o valor pelo qual o imóvel foi integralizado e o valor que consideram de mercado — reforçando uma discussão que o Supremo já havia autorizado ao decidir, no RE 796.376 (Tema 796), que a imunidade não alcança o valor que exceder o capital social integralizado. Em outras palavras: se o dono integraliza um imóvel de R$ 3 milhões declarando capital de R$ 2 milhões e destinando R$ 1 milhão a reserva de capital, essa parcela excedente fica fora do guarda-chuva da imunidade.

Como esses dispositivos apenas dão fundamento a leis municipais, e a majoração de tributo depende de lei e de anterioridade, a cobrança fundada neles tende a se tornar exigível a partir de 2027. Registre-se, por fim, que foi vetado o dispositivo que permitiria antecipar o pagamento do ITBI antes do registro imobiliário, com alíquotas reduzidas como incentivo.

O que o empresário deve fazer na prática

A defesa de uma holding patrimonial começa na constituição e continua por anos. Alguns cuidados são decisivos:

• Documentação é defesa. Mantenha escrituração contábil regular que demonstre a composição da receita ano a ano; demonstrações das controladas, quando houver participação em sociedades com objeto imobiliário; objeto social preciso e coerente com a atividade real; e controle interno do calendário de apuração e do prazo de cinco anos.
• Integralize a totalidade ao capital social, sem formar reserva de capital ou ágio — o excedente é justamente o que a imunidade não alcança (Tema 796 do STF).
• Registre a transmissão na matrícula. Enquanto isso não ocorre, o imóvel continua, para o registro, no patrimônio da pessoa física. E note: na capitalização de imóvel em sociedade, não é necessária escritura pública — basta apresentar ao Registro de Imóveis o ato societário devidamente registrado na Junta Comercial.
• Planeje a composição da receita nos períodos de apuração, ciente de que os dividendos de controladas imobiliárias podem ser puxados para a conta.

Dúvidas frequentes do empresário

Se eu montar minha holding, vou pagar ITBI ao transferir meus imóveis?

Em regra, não na entrada: a integralização de imóveis ao capital é imune. O risco não está no ato inicial, e sim na apuração da atividade preponderante nos dois anos anteriores e nos dois (ou três) anos seguintes.

Criei uma holding "pura" só com participações. Estou seguro?

Depende de onde vêm os dividendos. Se as controladas são imobiliárias, há jurisprudência consolidada para considerar essa receita como imobiliária por interposta pessoa e afastar a imunidade. A segregação protege por outras razões, mas não é escudo automático de ITBI.

Se a imunidade cair depois, quanto vou pagar?

O ITBI passa a ser devido pela lei vigente à data da aquisição, com juros e multa. Por isso o acompanhamento contábil dos anos seguintes é parte do planejamento, não um detalhe posterior.

Vale mesmo a pena, considerando o ITBI?

O ITBI é um custo de entrada, conhecido e calculável. Do outro lado da conta estão ganhos permanentes: a tributação do aluguel, que na pessoa física chega a 27,5% e na pessoa jurídica no lucro presumido cai para cerca de metade disso; a tributação da venda, que na pessoa jurídica imobiliária pode ficar em torno de 6,73% sobre o valor da venda, contra 15% a 22,5% sobre o ganho na pessoa física; e, sobretudo, a eliminação do condomínio entre herdeiros.

O erro estratégico de olhar só para o imposto de entrada

Há um erro comum: tratar o custo do ITBI como o fator que decide se vale a pena capitalizar os imóveis. Esse é o número que aparece primeiro, mas raramente é o mais importante.

O ponto que merece ênfase é a eliminação do condomínio entre herdeiros. Falecido o proprietário pessoa física, os sucessores tornam-se coproprietários, e a venda ou locação passa a exigir unanimidade. Em imóveis rurais, a unanimidade alcança até os contratos de arrendamento e parceria — o que pode paralisar a produção. Empresas imobiliárias, inclusive holdings rurais, não dependem disso: basta a regra de quórum prevista no contrato social. Um irmão insatisfeito trava um condomínio por anos. Não trava uma sociedade bem desenhada.

Conclusão

A imunidade de ITBI na integralização de imóveis é constitucional e sólida. O que derruba estruturas não é o imposto na entrada: é a apuração da atividade preponderante ao longo dos anos seguintes, que pode alcançar até as receitas das empresas controladas. Uma holding familiar bem construída não se resume ao ato de constituição — ela exige um objeto social coerente, contabilidade limpa e acompanhamento do ciclo de cinco anos.

Na Ciatos, estruturamos holdings patrimoniais com esse olhar de longo prazo: desenhamos a operação para preservar a imunidade, documentamos a composição da receita ano a ano e antecipamos os pontos que os fiscos municipais costumam questionar. Se você está avaliando levar seus imóveis para uma holding — ou já tem uma estrutura e quer saber se ela resiste à apuração da preponderância —, fale com o nosso time.

Time técnico Ciatos. Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise do caso concreto por profissional habilitado; a legislação municipal e a jurisprudência do tribunal competente devem ser verificadas antes de qualquer operação.